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7月1921日，博鳌21世纪房地产论坛第15届年会在海南三亚海棠湾喜来登度假酒店举行，来自国内外政治、经济、学习、业界领导人和精英约千人参加。年会以分化和重建:弱平衡下的创造性逻辑为主题，涉及房地产政策、网络房地产金融、电商O2O、一带一路等人气话题，为中国房地产持续健康发展寻找新的动力。
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因为有周期，市场经济有周期，中国有市场经济，房地产有市场经济，一定有周期。我们对房地产周期的研究分析指出，融合了世界来的房地产之路，以及中国过去几年房地产的表现，中国房地产和世界各国房地产一样有两个周期，一个叫长周期，一个叫短周期，所以我们认为问题是长周期和短周期据说房地产转入白银时代，白银时代是概念，实质上白银时代是长周期，意味着中国房地产从青少年进入中青年，根据世界发展周期，长周期从15年到20年，如果实施住宅制度改革方案，从1992年到2013年，这15、6年正好是长周期，2014年进入白银时代。在这个白银时代，我指出没有十五六年以上的周期。
例如，到2030年左右，预测中国的城市化率超过70%，应该说超过了现代化国家的城市化目标。这个周期不怎么样。我们在青少年时代残酷地成长，有人说疯狂地成长，转入中青年后这些缺点不能解决。
当然，中青年一帆风顺，过去的房地产残酷地茁壮成长，慢牛和疯牛的成长，今后的时间出现了快牛的行情，从慢牛到快牛，我想起的是牛，不是熊，而是对整个市场的自信。中国在城市化过程中市场需求相当大，这是关于长周期。短周期的问题是，本次短周期经常出现下跌停止稳定的倾向，从上午发表的数据来看，REICO的工作报告已经明确分析，现在最重要的指标销售情况已经迅速增加，销售额的10%迅速增加，这样的倾向明显下跌停止已经可以了，已经开始下后面的指标我们在2013年讨论的重点是分化，2014年讨论的重点是上升，今年的重点是什么？是否停止下跌，稳定下来。
从现在的情况来看，我指出第三季度未来可能会变得僵硬。硬的落下是最后一次，落下了，软的落下显然没有从指标上大幅度落下。
中国经济有三个指标要落地，基建投资全部落地，中国房地产学者没有落地，指的是投资没有底，现在16月份4.6%，整体不稳定，但国家统计局悲观，指出今年中国房地产投资在7%左右，我们拭目以待。无论如何，今年第三季度最多第四季度不会下降。
我的辨别是明年比今年好，这是经济短周期考虑。我们看到，尽管中国的房地产市场有政策规制，但市场的发展非常大，所以在长周期中黄金十五年中有几个短周期，每个周期约为三到四年，有宽，有时短。
我想从2012年开始，从2012年到今年是整个周期，从2012年下半年到现在是一个周期，我们听到底部不会逐渐下降。因此，我指出明年可能比今年好概率很高。房地产市场的基本特征是什么，在长周期中，一是竞争激化，二是配对缓慢，三是利润减少。竞争越来越激烈，我们看到市场上的竞争是毋庸置疑的，我们的市场早已从过去的卖家市场转变为买家市场，竞争越来越激烈，这是一个好现象。
配对放缓，我们看到的近两三年来房地产配对速度放缓，在北京和上海的交易所，交易的公司更多，一些中小企业、一些没有的品牌被吞并、合作、出局的情况再次发生，去年统计资料的公司增加的速度接近20%。另一个是利润的减少，我们看到整个市场房地产的纯利润近年来显着上升，上市公司的报告中有12%是好的，很多企业已经减少了10%、8%、9%，尽管我们的利润率上升，但在大幅度上升中，总体上比制造业的利润好从这些情况来看，我们的房地产从过去的百花齐放，前面快速成长的阶段转移到战国时期，这也是历史发展的必然，房地产也是，未来越强越强，越弱越出局。我们看到楼市分化，如何看待楼市分化，我指出楼市分化是中国和世界各国再次发生的问题。
为什么中国特别严重，我指出有三个方面。一是房地产的特点，房地产不能移动，一定是地区市场、汽车市场、家电市场、涨价一起上涨，一起下跌，二是中国城市化的过程，现在中小城市涌入大城市的过程中，大城市的公共产品、公共服务比中小城市好，低收入的机会低于中小城市，一定会导入大城市，这是需求量大幅缩小。北京、上海每年有50万人口转入大城市，一些城市流入，中国城市化分化更加激化。也有政策规制，几年前一些上市公司走向三四线城市。
一二线城市开展出租车，差距增大，三四线城市拼命出售，拼命投入，拼命开发过程中人口没有迅速增加，库存不会相当大。决定英国的城市还是这样，城市之间的分化，出现了大楼市的不同。
英国的朋友告诉我，他们对房价有图表，图表现实英格兰的房价在过去10年下跌的波动很小，伦敦的房价下跌幅度很低，坡度最低的是伦敦市中心的高品质住宅来源，市中心越高品质的房价下跌越慢，城市和城市之间也是如此当我们识别趋势时，我们同意我们不会考虑这个问题。在中国经济的转型期，特别是在当今中国经济的交会期，我们原本杨家的发动机动力消退，比如房地产动力消退，制造业动力消退，但新动力通过大众创业，唤起了大众的创造力。这个新杨家之间的发动机还没有交叉，中国经济上升的压力相当大。
看到房地产的支柱，房地产的支持是最重要的。我希望世界各国政府和中国政府一样，以房地产为性刺激经济，夹住经济迅速增长的强大动力，支柱，支持，美国次贷危险，美国本世纪初经济快速增长的动力不足，通过次贷款，动员中低收入家庭，大量货币其他国家希望中国开发、投资，通过房地产这样的产业夹住一些产业链的行业，使经济迅速增长，房地产的现在和将来，特别是今后的15年中依然是中国经济的支柱产业，由于支持中国经济，房地产经常发生危机时，政策的调整很常见。
上午任总谈未来市场需求，未来15年中国房地产有发展空间，但增长速度上升，整体增长不增加，过去15年每年减少200%，增长缓慢，增长速度减慢，但库存增加。因此，未来15年房地产的主要任务是如何活跃库存，稳定增加。这个库存是否是购买的商社，二手住宅有很大的库存，未来旧城改建中拆除的库存，包括未来的库存，政策上必须把转录库存作为政府政策的重点。
否则，市场增量受到限制，房地产受到支持。我想说第一个问题是判断形势，不告诉我是否正确。我想起了一件事。
去年的某个时候，两家公司实现了发展战略，一家公司的区别指出，根据周期性的表现，房地产市场在2015年我刚才说的停止下跌很稳定，经常发生转机。2016年是个好年头，但2017年很难说，有周期变化，这是公司的区别。另一家公司的区别不同。他指出2015年、2016年消化库存，不应该大量向市场销售。
2017年是好年，指出2017年行情的变化、周期的变化，我们看到这个市场是这样的。2013年下跌，很多人一起买，卖得越多，卖得越多。实质上早已转入消费，2014年这种情况立即改变，市场很快就变差了。
经过一年的消化，今年又开始逐渐走到一起，和过去一样，大城市在市场上的变化，政策敏感性强，大城市热得快，小城市热得快，大城市冷得慢，小城市冷得快，当然时间上有交叉。在这样的判别中，如果前者的判别是将自己的商品、土地的节奏、销售时间放在2016年。另一家公司将货物放在2017年，关于市场的判别，我们拭目以待，他们俩都说我有这样的战略，如果时间折断的话，小周期不会吃相当大的损失。第二个案例，我也遇到过，2013年是大年，市场很好，一家公司看到2014年的未来发展，2013年碧桂园和哪家公司的业绩翻了一番，甚至快速增长了50%，我们应该像碧桂园一样在2014年翻了一番，所以会长会议制定的指标是企业2014面的交易量减少了50%，甚至翻了一番因此，你对形势的识别、短周期的识别、不准确的识别和错误的跌倒对房地产来说是毁灭性的。
有些企业茁壮成长的过程很快，有些企业在这两年间正在转行中，有些企业明确提出在转行中攻击阵脚，恢复资金链，有些企业明确提出急转行，我的辨别正确，急转行远远超过我的急转行我们判断形势，了解市场，你的融资和土地很重要，我建议你只研究长周期和短周期的问题。这是我谈的第一点，判断形势。第二，满足产品、市场需求，构筑市场需求。
毕竟，房地产是生产和开发房屋的，我认为房地产业是制造业的组装产业，房地产是第三产业，建工厂，把中国的建筑业、各种家电重建到工厂。同时，我们也看到了。特别是上午潘军会长说，我们是服务业的建设工厂，自己的第三产业可以在社区融合很多服务业，了解房地产在做什么，站在今天的角度看组装工厂，看组装工厂。
我们的任务是建立新的生活空间和环境，建立新的产业载体。我们的产业载体商业、娱乐、养老，甚至很多工业都是通过房地产这个载体正式成立的，我们的产品、房地产产有物质产品、大楼、服务产品、我们的服务。
我今天在讨论房地产的时候，前面的朋友也说了，实质上是这样的内容。在这种情况下，我们如何看待我们的产品，毕竟我们生产产品，是住在空间和产业的载体。
住在空间里，我们必须满足刚需、需求、奢侈、多层次、多种市场需求。我有感觉，今年两会后，我们总理受到邀请，喜欢外国朋友来中国买房子，我们总理可能没有意识到中国房地产做广告，今天的市场需求，我们内部的市场需求，我们过去特别强调需要，解决问题中低收入的家庭，这是政府的主要责任，作为产业来说低收益的家庭必须满足他们的市场需求，而且是多层次、多品种的市场需求，我们生产的产品必须满足多层次、多品种的市场需求。
我们必须意识到今天的房地产大厦市再次停止下跌，经常说市场变态，中国市场已经变态，从过去卖方市场状态变成买方市场状态，从过去的住宅价格到达。去库存，我们企业要变革，必须符合市场和政策的拒绝。
今天的市场已经成为过去卖方的黄金时代和买方的黄金时代，卖方成为白银时代，买方今天是黄金时代，听起来有点差，从消费者的时代变成考验供应商的时代，从卖方的价格变成买方的价格的时代，神是买方，是我们的客户，我们一般为人民服务，为客户服务，必须融化到今天的时代，我们的供应商融化到血液中，实施产品在这种情况下，我想起了一件事。我找到美国人最擅长的是创造力，德国人最擅长的是生产，中国人支持创造力，明确提出2025年中国生产。对房地产来说，房地产开发企业应该更好地考虑生产。
通过精细化、差异化、智能化、绿色简化，服务化产品创造出令消费者失望的产品。上午中南的陈总对我的灵感相当大，我们应该考虑中国房地产的产品，中国是房地产的大国，不是房地产的强国，我们的房地产也应该树立自己的信心，如果中国房地产的大国成为强国，这个强国在哪里，我们的产品好，我们的质量低，我们的效率好当然，像苹果一样，通过建设，我们一方面必须满足市场需求，另一方面必须建设市场需求，通过什么样的建设，让消费者吃惊，他想不到的我建设了，他不买房子就买了房子，我们对产品，对产品有一次朋友告诉们的房地产赚得太多，电器说明书都很厚，一本小书，房地产楼市说明书，和家电相比，只有几张纸，房地产经纪人对消费者有什么态度，忽视消费者是过去黄金时代很多企业做的事，今天我们不能忽视，确实在白银时代，在合理的茁壮中把产品放在第一位，今天是时候了，不这样做就不会出局。第三，要进行正确的变革。今天上午钟伟教授谈到了八大变革，希望诚实，我明确了变革，什么是合并，什么是合并，什么是确实的变革。
首先，确认房地产做什么，获得产品，获得物质产品和消费产品，通过这种变革强化主业，主业是房地产业，其目标与国家明确提出的一样，提高质量。所以，我指出时代相反，原来的发票已经不能安装新的客串了，今天的变革迫在眉睫，需要创造力。刚才说房地产是载体，载人载产业。
该载体的变革，必须遵循人的市场需求和人的市场需求。我们的房地产这个载体，以人为中心，必须满足各人的市场需求，以及各人的市场需求和各种市场需求，必须适应环境各产业的发展方向。
说到这里，我现在在变革过程中有很多问题，商业房地产现在有泡沫，也有同质化，也有变异简化，旅游房地产中旅游问题很多，在养老房地产中，今天上午听长的说明，但总体上没有解决问题。我们房地产的发展必须适应环境各产业的发展方向，建立载体。我们谈到变革是纵向多样化、横向多样化、跨境动员化、国际化，这是变革的方向，但这是外延的变革，确实是内涵的变革，电子货币的效果，必须加强房地产业自身，开发出有销售对策的物质产品和消费产品我建议在今天的情况下，企业应该做你最熟悉、最擅长、最专业的事情。
我们在市场上找到失败者往往是不专业的人做的。我最近看了两座事业房地产大楼，是两个地方的三线城市，一个三线城市不能垫房子卖。定位错了，三线城市建了一线城市5A级办公大楼，建了很多购物广场。
另一个三线城市建造了30万平方米的办公大楼和10万平方米的MALL和商业街，建造了一些住宅大楼下子横穿商业房地产，不专业，这将来面临相当大的问题，专业的事情应该由专家来做。最后，我们变革的核心和关键是粗放型经营成为节约型经营，开发企业的土地能力、资本能力、产品能力、营销能力和管理能力，五力必须齐全，哪个冈村不能少，哪个冈村不足，自学能力必须加强。
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